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政府全面「打炒房」，高雄竟傳出有建案銷售人員主動提出要做「AB約」？一名網友在PTT　home－sale版上分享看屋經驗，指出看屋時代銷主動提可做「技術合約」讓他相當震驚。內政部地政司司長王成機接受《三立新聞網》訪問表示，業者在中央、地方不斷積極查報不法下，竟依舊故我，將針對重點區域進行不定期突襲稽查。

彙整原PO在PTT上發文內容，他指出「近期到河堤社區旁的新成屋看屋，每坪開價26萬～28萬，42坪、總價1,300萬，嘗試議價後，發現代銷主動提可做『技術合約』也就是俗稱的『AB約』，由於近年政府抓得很嚴，此事令人震驚，回家一查實價登錄，竟發現該建案同樣42坪房子，竟登錄高達1,500萬～1,700萬，讓他覺得灌水之嫌相當高。」

合約AB約？若以400萬房子為例，正常而言僅能貸款7成，也就是280萬，但AB約作法，就是A約簽訂400萬、B約則簽580萬；A約為真實成交金額，B約則是向銀行貸款以及實價登錄的合約。

內政部地政司司長王成機表示，自109年至今已發動3次預售屋聯合稽查，範圍佈及六都以及其他3縣市，期間已查處多家建案有「採取紅單銷售」、「契約不符規定」等違規事項，並裁處重罰。

針對此次網路傳出代銷業者主動提出做「AB約」一事，依現行規定，買賣雙方申報買賣成交案件價格資訊不實，或代銷業違反申報登錄相關規定，均處3萬至15萬元罰鍰，並令其限期改正，按次處罰至完成改正為止。申報不實也會涉及刑法第214條使公務員登載不實文書罪。

特別提醒買賣雙方申報時務必如實申報，以避免觸法受罰。民眾如有發現有申報不實的情形，可向當地縣市政府檢舉，以維護自身權益及交易市場資訊透明正確。

王成機指出，中央隨時都在關注市場脈絡，以今年而言，建商推案中心大舉移轉至高雄、台南，近期已針對台南某建案違規一事進行開罰，未來除由地方政府持續辦理例行性稽查作業外，中央相關部會也將持續關注市場交易狀況，適時與地方政府進行不定期聯合稽查。

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》2017年5月10日公布施行，依條例規定3年內10％時程容積獎勵已於2020年5月11日屆期，逐年遞減2％，自2020年5月12日至2021年5月11日施行8％時程獎勵，2021年5月12日將再次調降至6％。台中市政府都市發展局呼籲，經認定符合條件的危老建物所有權人如有重建需求，請儘早提出申請。

都發局表示，時程獎勵自2020年5月12日開始逐年遞減2％，預計至2025年5月11日將完全歸零。2021年5月11日前申請危老重建仍有8％時程獎勵，2021年5月12日後時程獎勵將再下修至6％。



此外，依據危老條例第6條第4款規定，時程容積獎勵與建築規模獎勵合計不得超過10％基準容積，申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2％，每增加100平方公尺再予以獎勵0.5％。



都發局提醒，透過危老條例辦理重建，可享「快速通關」、「獎勵明確」、「稅捐優惠」等好處，請民眾把握機會申請，讓危險老舊建築物重建新生。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台鐵經營績效為人詬病早就不是新聞，清明連假的重大意外事故，則不僅讓一個交通部長因此陣亡，更讓台鐵的長年沉痾再被赤裸裸攤在陽光下，要求改革的聲浪當然又掀起。



從改為民營、公司化，甚或單純調漲票價，相關改革建議一時之間滿天飛；不過目前看來，新任交通部長王國材應該會朝企業化，而非民營化進行改革。另外，活化台鐵現有資產，也是一個相對務實的方向；至少先把連年虧損的情況扭轉過來，或許才有空間和餘裕談牽涉更廣的經營改革。



不過台鐵畢竟仍是國營事業，其房地資產幾乎等於是所有納稅人的，因此住展房屋網企研室認為，處理時還是要小心謹慎。可想而知，絕不能比照一般民間企業，但更不該仿效過去中華電信直接轉型土開，或國產署動輒直接處分國有房地的做法；其理由和現在的社會住宅完全一樣：唯有持有所有權、只租不賣斷，才是真正的永續經營。



尤其，更應避免重蹈覆轍，陷入官方這幾年執行TOD的迷思，認為改善鐵道經營就一定要立體化，也就是要不改成高架，不然就是地下化。理由很簡單，只需看看台南鐵路東移爭議，至今都還未真正解決，就可見一斑；想必交通部在改革台鐵、活化資產之際，肯定不想步前苗栗縣長劉政鴻的後塵！



事實上，相較於高鐵全台只有幾個特定區能夠發展。台鐵的優勢在於分布面廣，無論大城市或偏鄉都有據點（車站），沒有其他機構能出其右。其實，（台鐵）就好好當個店面包租公，或參與內政部的包租代管計畫，應該都是不錯的方向。













 

日前美國中情局（CIA）公布2021全球人生育率預測，台灣拿下全世界最低，引起各界討論，不少人將矛頭指向「低薪、高房價」。房市專家Sway更指出，在台灣都會區買房花千萬已成主流，讓他感嘆「是不是要年輕人買房、生子二選一？」

昨（5）日房市專家Sway在臉書分享「實價登錄比價王」針對2000多人購屋意願及預算的調查，結果顯示台灣7大都會區購屋預算全數超過千萬元。

Sway指出，在台北買房，最少得要拿出400萬當頭期款，每個月再付3到4萬的房貸，他也試想，若是月入4萬元的人買下去，「我看生活過得應該會沒了朋友、人生變黑白？更何況連其他裝潢費、隱形費都還沒算到」。

不僅如此，一般小資家庭還要考慮孩子托育和未來長大上學的現實問題，Sway表示「沒有靠長輩資助頭期款或小孩托育問題，到底有幾個年輕家庭買得了房？是不是要年輕人買房、生子二選一？」

另外他提醒，在台灣不論北中南都會區，想要買一間房要花千萬價已成市場主流，做好功課才能好好議價，房子開價跟最後成交價平均差了約10%，假設購買1200萬的房子，有做功課並充分議價，能省下約120萬元，因此買房不只查實價，「比價」也十分重要。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

屏東縣政府城鄉發展處表示，目前縣內有不少建於1971年以前的建物，無法領得合法建築證明文件，為加速危老屋重建，屏東縣府研議放寬舊有合法房屋認定時間點，提高民眾申請危老重建意願，改善建築物耐震能力，提升民眾的居住安全與生活品質。



屏東縣城鄉處表示， 依據危老條例第3條規定，適用範圍須為合法建築物，但屏東縣許多老舊房屋並未領有使用執照，需重新申請舊有合法房屋認定，且縣內的屏東市、潮州鎮、東港鎮以及恆春鎮等較早發展的地區，其都市計畫多早在1956年左右發布實施，因年代久遠，舉證困難，致使危老重建的進程受到阻礙。



為提升縣民申請危老重建意願，屏東縣城鄉處決定放寬舊有合法房屋認定時間點，只要是在1971年12月22日建築法修正日以前已有存在事實的建築物，檢附關佐證資料，就可放寬認定。



屏東縣城鄉處指出，建物所有權人可檢附下列文件之一，向該處提出舊有合法房屋證明申請，包括：1、建築執照2、建物登記證明3、未實施建築管理地區建築物完工證明書4、載有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本5、完納稅捐證明6、繳納自來水費或電費證明7、戶口遷入證明8、地形圖、航照圖、都市計畫現況圖或政府機關測繪地圖。









 

新北市土城區內的捷運永寧站因周邊路幅不寬，尖峰時段來往人車壅塞。新北市議員江怡臻質詢時建議，可設置永寧轉運站。新北市政府交通局長鍾鳴時表示，該地有設置轉運站的必要，但因為該地屬於台北市，需經兩市協議共識。台北市政府捷運局則回應，若要開發成轉運站及商業使用，仍要評估可行性。



台北市捷運局指出，捷運永寧站2號出口旁用地目前為1棟兩層樓建物及汽機車停車場，建物由北捷局第一區工程處使用，停車場租借給北捷公司營運管理，該地已設立汽機車停車場，具有轉乘功能，若未來要聯合開發，受限規定僅能蓋成商業大樓，不能有住宅，但該地屬較邊陲地帶，是否具開發可行性，仍待評估。



新北市議員江怡臻指出，捷運永寧站周邊有工廠、科技園區、公園等，導致路幅不大，來往人車卻很多。每到尖峰時段，中央路三段承天路口、忠承路忠義路口、承天路忠誠路口皆車潮擁擠。當地居民表示，每天可見排隊等公車人潮，加上捷運站鄰近國道3號土城交流道，許多國道客運、市區公車常擠在承天路，造成交通壅塞。





 

桃園捷運路網開發中，桃園捷運綠線GC03標G09站體範圍內，目前已取得捷運必要設施用地，預計5月5日進行第一階段既有建物拆除工作，預計需45天工作天完成，桃園市政府捷運工程局望民眾配合相關交維措施。



桃園市捷運工程局說明，]捷運綠線G09站位於桃園市桃園區中正路、力行路、埔新路及民光路所圍成的街廓，目前住戶已全數搬離。因建物拆除需架設施工圍籬，佔用中正路557號至543號約1.5米路寬及力行路2.2米路寬，為保持工程期間道路暢通，將配合取消中正路路邊停車格，用路人需配合改道至對側通行。



桃園市捷運工程局長陳文德表示，G09站位於舊城區的中正路上，路幅僅15M，車流量大，為了減少對交通的衝擊及民眾生活影響，拆除作業已採最小範圍施作，相關交維計畫書已經交通局核可，施工期間會在工區周邊設置施工告示牌提醒用路人，於重點路口設置義交協助交通疏導，並持續進行滾動式檢討，民眾也可以透過桃園市捷運工程局官方網站查詢最新交維資訊。





 

▲中山北路七段豪宅「天母紘琚」9樓每月總租金22萬元。(翻攝自Google街景圖)

依據近期實價登錄資料，位於士林區的知名豪宅「天母紘琚」在今年2月揭露一筆租賃資料，該戶位於9樓，每月總租金22萬元，實價揭露之租金單價約每坪1,111元，租金水平相當於一般住宅，相較最高價紀錄，下跌近四成。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，該社區位於天母豪宅聚落，不過承租方多數考量地段機能性，故租金落差較大。

「天母紘琚」位於中山北路七段巷弄內，成交均價約每坪115.5萬，周邊還有國泰天母、天母御莊等在地指標豪宅，「天母紘琚」在實價上共有4筆租賃資料，最高租金單價出現在2015年，11樓戶每月總租27萬元，單坪約1,833元，該戶出租僅附1個車位，但卻是該社區在實價上租金單價最高者，之後16樓連續2年有出租資料，且每戶都附2個車位，但租金單價降到每坪1,693元及1,449元，今年9樓戶附2車位單坪租金僅1,111元，依該社區平均成交單價計算，其租金投報率僅1.2%，可謂超佛租金。

郎美囡分析，豪宅所有權人通常擁有多戶房產，閒置資產出租多數並不為了租金收益，反而在意租客能否維持住家狀態在水準之上，因此不乏有屋主願意以較低租金租給優質客戶。另一方面，除了外交使節、高階主管外，不乏有實力雄厚，但希望財務彈性度更高而選擇租屋的租客。除地段外，豪宅的知名度、社區住戶及社區的軟硬體服務是影響租金高低與出租速度的重點，相較之下，與社會賢達為鄰的指標豪宅往往都有不錯的租金表現。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近期有不少知名豪宅出現租賃資料，如西華富邦、文華苑等，月租金多在數十萬之譜，能負擔相當於上班族年薪的月租金，其身分也不同凡響，不過知名豪宅租屋釋出少，且屋主為維持屋況，也會慎選租客，避免房屋價值受到影響，隨著台灣國際能見度提高，加上外商加碼投資，未來豪宅租賃市場將走出一條不同的路。

高樓豪宅特別吸金？實價登錄2021年5月5日揭露西華富邦新交易，「大亞國際興業」以3.16億買下西華富邦33樓，單價212.8萬，暫居2021年豪宅單價排行第三名。同樣也是高樓豪宅豪宅的和平大苑24樓也有新交易，楊姓自然人以2億7660萬入住，當周董的新鄰居，單價168.7萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，和平大院總樓高38層，西華富邦更高達42層，都是台北市指標性高樓豪宅，高樓層戶的景觀視野佳，瞭望台北市景觀，頗有居高臨下，坐擁整個城市的優越感，且高樓層隱密性高，因此頗吸引高資產族收購集郵，即使央行將法人購買豪宅的貸款成數調降為4成，也不影響購買意願。

觀察2021年單價200萬以上的豪宅交易共有四筆，分別為西華富邦兩筆，琢白兩筆，最高單價是西華富邦36樓的229萬，第二名是琢白25樓的215.2萬，而新交易以212.8萬名列第三，琢白9樓203萬，位居2021年第四高單價交易。



張旭嵐表示，西華富邦樓高42層，高樓景觀結合五星級飯店物管，讓許多家族企業型買家指名選購，因此銷售成績在同時期同等級豪宅中最為亮眼。西華富邦2020年共交易了23筆，2021年Q1已經賣出7筆，2021年最熱門的高樓豪王。目前最高單價的為2015年交易39樓，單價291萬。

 

西華富邦吸引不少名人家族進駐，最知名的就是張忠謀家族，此外還有萬豪酒店劉家、富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族，泰興業董事長蘇一仲家族等。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依據近期實價登錄資料，位於士林區的知名豪宅「天母紘琚」在2021年2月揭露一筆租賃資料，該戶位於9樓，每月總租金22萬元，實價揭露之租金單價約每坪1,111元，租金水平相當於一般住宅，跟該社區過往租金資料相比，則顯示下滑之勢。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，該社區位於天母豪宅聚落，不過承租方多數考量地段機能性，故租金落差較大。

豪宅投報低，收益非重點

天母紘琚位於中山北路七段巷弄內，成交均價約每坪115.5萬，周邊還有國泰天母、天母御莊等在地指標豪宅，天母紘琚在實價上共有4筆租賃資料，最高租金單價出現在2015年，11樓戶每月總租27萬元，單坪約1,833元，該戶出租僅附1個車位，但卻是該社區在實價上租金單價最高者，之後16樓連續2年有出租資料，且每戶都附2個車位，但租金單價降到每坪1,693元及1,449元，2021年9樓戶附2車位單坪租金僅1,111元，依該社區平均成交單價計算，其租金投報率僅1.2％，可謂超佛租金。

郎美囡分析，豪宅所有權人通常擁有多戶房產，閒置資產出租多數並不為了租金收益，反而在意租客能否維持住家狀態在水準之上，因此不乏有屋主願意以較低租金租給優質客戶。另一方面，除了外交使節、高階主管外，不乏有實力雄厚，但希望財務彈性度更高而選擇租屋的租客。除地段外，豪宅的知名度、社區住戶及社區的軟硬體服務是影響租金高低與出租速度的重點，相較之下，與社會賢達為鄰的指標豪宅往往都有不錯的租金表現。



以租代買，擠身豪宅住戶



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近期有不少知名豪宅出現租賃資料，如西華富邦、文華苑等，月租金多在數十萬之譜，能負擔相當於上班族年薪的月租金，其身分也不同凡響，不過知名豪宅租屋釋出少，且屋主為維持屋況，也會慎選租客，避免房屋價值受到影響，隨著台灣國際能見度提高，加上外商加碼投資，未來豪宅租賃市場將走出一條不同的路。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】