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士林開發(股票代號5324)2021年跨出深耕30餘年的士林、天母地區，挾著「好宅建築者」的口碑，開始在台北市其他區域準備大放異彩，根據股市公開觀測站的資料顯示，目前士林開發除了承德路的都更新案之外，在台北市大安區瑞安段、通化段，還有都市更新案積極推動中，目前獲悉，承德路的都市更新案的總銷售金額就達到約50億元規模，而其他進行中的都市更新案，也都是市區內大面積的大案子，以士林開發過去30餘年在天母地區創建出興建高端住宅好口碑的發展趨勢來看，前進台北市其他地區推案，也勢必朝著經典好宅規劃方向前進。

這家建設公司蓋的房子都很不錯！



士林開發與國內老字號的仰德集團、士林電機集團屬於系出同門，但是在經營的方向上則是各擅領域，多年來，士林開發因為地緣關係，在士林、天母區域以興建精緻好宅的形象，贏得市場口碑，區域民眾對於士林開發的印象與認知是「這家建設公司蓋的房子都很不錯！」包括市場知名的「靜安樹語」、「陽明致遠」、「臨沂若拙」、「木蘭居」、「知田」、「溪霞館」、「溪隄館」…等等知名高端住宅建案，都是士林開發的口碑業績。士林開發對於建築講究的是「精緻」，每一個建築細節都要規劃設計到符合居住者最佳的需求，對於建築營造施工的要求也是極為嚴謹，士林開發始終堅持「要蓋出自己喜歡、客戶滿意的房子。」



承德路50億元大案，即將登場



2021年，士林開發累積多年經驗，在團隊努力下，跨出深耕區域，轉進台北市其他精華地段準備推出更精緻優質建築，規劃許久的「大同區雙連段三小段都市更新案｣，預計2021年中登場，該案基地約1009坪，將興建地上24層、地下5層的SRC(鋼骨鋼筋混凝土)黃金級綠建築，初步估計該案的總銷金額約50億元，是台北市區內下半年的焦點建案。









 

台北市精華地段待推都更案



至於士林開發整合「大安區瑞安段都市更新案」，則是基地面積約529坪，產品規劃為地上17層、地下4層的SC(鋼骨結構)高端住宅大樓。大安區另一塊都市更新案則是「通化段四小段」，基地約679坪的自辦都更建案，建築規劃為地上22層、地下四層的SC(鋼骨結構)。這幾件都市更新案都位處台北市區內精華地段的高房價區域，加上基地都不小，市場估計未來一旦推出後，應該都是區域內的指標大案。



財務表現應該會「倒吃甘蔗」



根據瞭解，這些都市更新案的地主願意與士林開發合作的主因，則是過去士林開發一直堅持在市場建立出的專業形象與良好口碑，讓地主們願意與士林開發一起合作，共同為提升台北市美麗的建築天際線而努力。市場人士指出，這幾個大型的台北市都市更新案，將持續為士林開發帶進穩健的業績，根據財務資料顯示，士林開發2021年3月合併營收年增率達68.32％，預計在這些建案陸續推動後，未來幾年的財務表現應該會「倒吃甘蔗」越來越好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據聯徵中心統計資料顯示，2020年六都屋齡36年以上老宅，共約2.4萬筆新增房貸，其中數量最多的是新北市，共有7380筆，平均購置總價855萬元的老宅，最貴的則是台北市的1703萬元。雙北市的36年以上老宅新增房貸數量，就佔了六都的6成，若以區域來看，老宅市場明顯南不如北，且貸款條件也遜於雙北市，不過桃園、台南與高雄去年老宅平均價格不到600萬元，對於首購自用仍有一定吸引力。

台北市因為危老盛行，加上市中心的公寓普遍屋齡都在30多年以上，因此購置老宅的狀況還算普遍。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市房貸利率最低，銀行鑑估成數六都最高，反映台北市房子雖老，但仍是銀行眼中條件不錯的抵押品，有些老宅甚至還有機會參與危老或都更改建，去年北市36年以上老宅平均房價約1703萬元，平均每坪單價約55.7萬元。

至於新北市則是受到房價逐漸攀升，加上大台北地區的捷運網絡不斷向外擴張，民眾對於捷運站點周邊的老宅接受度提升，因此去年老宅房貸增加數量位居六都之冠，平均房價約855萬元，購置平均約26.3坪的老宅，從坪數面積來看，應該有不少比例屬於公寓型產品。

不過大台北以外的區域，因為區域內大樓型產品逐漸受到消費者歡迎，因此屋齡36年以上老宅並非市場主流，桃園、台南與高雄，去年36年以上老宅，申請房貸銀行鑑估價格平均不到600萬元，且貸款利率1.63~1.68%也高於北市的1.51%，不過坪數面積相對北部大一些，研判除了老公寓產品以外，有些成交可能是老舊透天厝產品。

花蓮近期不動產買氣熱絡，尤其以花蓮、吉安等市區最受買方青睞。在地房仲觀察，自住客偏好中低總價物件，外地置產客則鎖定總價1500萬，甚至2000萬以上中大型案件，包括可做民宿的電梯別墅、農舍、店面，甚至是未來有「農變建」議題的農地，使整體買盤逐漸呈現M型化趨勢。

花蓮地政事務所公布歷月不動產買賣案件統計，全縣連續4季，土地買賣筆數與建物買賣棟數加總逾2000筆（棟），其中以花蓮市交易量最多，其次為吉安鄉。

住商不動產花蓮林森加盟店店長林偉彬指出，花蓮的自住剛性需求穩定，在地客多半仍較能接受中低總價物件，例如千萬以內的透天產品，或者部分買方也能接受屋齡新、單價2字頭，以總價取勝的新大樓或華廈。

但外地置產客偏好的標的則剛好相反，據林偉彬觀察，過去一年來由於市場上熱錢多，不少資金移入花蓮不動產市場，主要以市中心周邊區域為主，包括店面，以及可用來自住、度假，或是經營民宿的電梯別墅、農舍，總價多半都在1500萬，甚至2000萬以上，頗為搶手。

此外，林偉彬表示，花蓮有兩處重劃農地，預計5年內將從農地變更為建地，由於目前土地取得成本尚低，也吸引許多外地置產客目光，例如福德段土地靠近花蓮市區，今年初每坪價格約5萬元，如今漲至約7萬元；壽豐志平段則是面積廣達115公頃的重劃區，土地則已從每坪約2萬元，目前行情則約3萬元。

林偉彬指出，自住客鎖定的中低總價物件買氣一向穩定，近期置產客偏好的中高總價產品又有愈趨搶手的狀況，才使花蓮整體交易量相當突出，但也讓整體買盤逐漸呈現M型化趨勢。另外值得注意的是，目前受疫情影響，國旅正熱，但許多在地民宿業者反映競爭激烈，生意並不如預期，因此，下半年會不會出現民宿產品的出售潮，是值得關注之處。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市府投入逾45億打造安南區域建設，在地房仲指出，過去安南區常被詬病機能不足、有淹水疑慮，透過新設學校、治水等各項建設，漸漸補足原先不足之處；此外，再加上安南區房價相對親民，即便目前政府祭出打炒房政策，年輕購屋族仍有信心買進，使房市受衝擊程度有限。

安南近期區域建設頻傳，全市第一所採九年一貫的九份子國中小工程進度已破7成，將於110學年度開學，滿足周邊學區學生就學需求；另包括安中抽水站、十三佃聚落與六塊寮排水工程，及建設亞太棒球訓練中心、嘉南大圳水上運動訓練中心等，總投入經費達45.6億元。此外，由於安南腹地大，市府預計會輔導24個市地重劃案，完善公共設施、開闢計畫道路，將是台南重點發展區域之一。

信義房屋安南海佃店專員郭鎮彰表示，安南區本身地理位置就近北區，往來南科也便利，且房價相對親民，唯過去常被詬病部分區域有淹水疑慮，或是機能不足，但隨著區域建設愈加成熟，可望增添買方買進的誘因。

郭鎮彰進一步說明，政府祭出打炒房措施，買盤難免呈現觀望，期待房價是否有修正可能性，但以安南區來看，無論建物移轉棟數、第一次登記件數都居於全市前段班，可見短期之內，買方信心依舊強烈；安南區的土地移轉筆數也是全市最多，也代表建商對當地中、長期發展有信心。

至於房價部分，郭鎮彰也觀察到，相對親民的房價，是年輕購屋族持續買進安南區的另一主要原因，尤其40歲以下買方特別多，使整體房市受政策衝擊有限。舉例來說，除建坪每坪10萬元的成本外，地坪30坪透天，單看土地價格，安南區約700萬，相鄰的北區則約1200萬；以總價帶來看，安南靠近北區的全新透天約介於1400至1500萬間，若是1200萬預算，則約能買到10年左右物件，並逐漸向外圍區塊遞減。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「自主更新」雖然可以省去建商從中抽成，甚至黑心建商的剝削，但畢竟整合不易，除了需要住戶強大的凝聚力，還有一個很有份量的領導。台北市自主更新首例「水源都更」就是靠著70歲的碰姨，花了11年時間說服177戶，成功讓老房變新宅。

都更原住戶陳先生：「這以前是地下室，以前這邊是地下室，市場用地的地下室（所以那時候其實很髒亂？）很髒亂。」

走進社區，很難想像幾年前還是年近半百的老公寓。

都更原住戶陳先生：「很老舊啊（那時候已經多久了？已經55年了）蚊蟲很多啦，很髒亂這樣子。」

外牆滿滿漏水痕跡，不只環境髒亂，甚至牆面上都出現裂痕，住戶住得心驚膽戰，但如今能夠老房變新宅全靠「她」。

碰姨蔡曾月靜：「大家都要同意，你不同意也沒有辦法蓋啊，住戶不好溝通，我們就一直給他講、一直給他講，有時候去給他打門，他門不開還給你關門。」

70歲的蔡曾月靜綽號「碰姨」，當年推動自主更新，說服177戶住戶，前前後後花了11年。

因為整合基地多方協調，需要一個有份量的領袖，不只住戶得全數同意，還要負擔土建融資和房價下跌風險，讓自主都更案推動難度高。

碰姨蔡曾月靜：「當然給公辦的他給你付錢啊，他給你蓋的，我一間給你多大（坪數），對啊會少啊，會給（建商）他抽啊。」

水源都更是台北市自主更新首例，總坪數有300坪，以他們自主更新的案例，1坪換1坪，坪數沒影響，但若是公辦透過建商就會被抽30％，總基地只剩210坪。

房仲陳泰源：「在新北市大約是300％（容積率），那如果是台北市大概是225％（容積率），換言之就是1坪土地在新北市可以換3坪的建物，但如果是換到台北士的話，1坪的土地只能夠換到2.25坪的建物。」

住戶自己發起都更雖然不用跟建商分坪數，還能獨拿容積率獎勵，但過程不只耗時，通通還得自己來，但能擁有一個安身立命的家，再苦也值得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近日國內新冠肺炎COVID-19疫情升溫，今（12）日一口氣新增了16例本土確診病例，疫情除了威脅民眾身體健康，也直接衝擊經濟表現，台股盤中一度大跌超過1400點。許多民眾關心房市會否受到影響，對此，房市部落客Sway也呼籲大家「先暫停看屋吧」，更直言在房市「幾乎人人都是演員」，造假的狀況超級多。

▲疾管署公布的全台本土病例分布顯示，目前本土病例集中在北部及宜蘭地區。（圖／NOWnews資料照）

Sway在臉書粉專「Sway房市觀測站」發文表示，「不管新聞媒體網路群組，說房市有多景氣、有多熱絡、有多搶手，造假的狀況，超、級、多」。Sway轉貼了一則北市法拍屋的消息，指出屋齡六年還有九戶餘屋，「是賣不掉加價賣，還是自以為志玲卻只是如花，還是撐久了消費者就會投降，更或是貸好貸滿天價沒人要？」

Sway強調，「在房市，幾乎人人都是演員。不管是你的親朋好友，還是你自己，都無法誠實面對」。隨後Sway更模擬了3段對話情境：

Q1:你買多少？

不熟的人問：我買900萬。

熟人問：我買800萬。

爸媽問：我買1100萬，而且自備款不足。

Q2：你想賣多少錢？

不熟的人問：1500萬就好，根本就沒賺。

熟人問：1200萬就好，成本價賣你，一毛不賺。

爸媽問：900萬賣掉了，但是我對外都說賣1500萬。

Q3：你有多少自備款買房？

不熟的人問：500～1000萬吧，還有幾張聯發科。

熟人問：要先賣幾張聯發科才有現金啦，但今天崩盤。

爸媽問：只有50萬…

戶頭上：只有20萬，以及長榮航。

Sway最後建議大家，「先暫停看屋吧，疫情警報又出了！」（編輯：倪浩軒）

5月報稅季來臨，包括要繳納綜合所得稅、房屋稅。其中，綜合所得稅部分，房市專家提醒，過去一年如有出售2016年前取得的房屋，則不適用房地合一稅制的房屋，獲利部分需於今年5月一同納入申報；另外，購屋及租屋族，租金與房貸利息均可列舉扣除。

房地合一稅是在2016年元旦實施，因此，大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，若在去年出售2016年以前取得的房屋，不是採用房地合一稅制，仍適用舊版稅制，也就是按房屋出售的價格計算交易所得來課稅，獲利部分納入5月的綜合所得稅一起申報。

信義房屋企研室專案經理曾敬德進一步說明，適用舊制的屋主，常認為可依出售時的「房屋評定現值」去計算交易所得，因為房屋評定現值通常比成交價格低，所需繳納的所得稅也較低；不過，實價登錄已於2012年上路，換言之，2012年以後買賣房屋的成交價格「一目了然」，若屋主用房屋評定現值申報，而非實際成交價格核實申報，就有可能被查到逃漏稅，而需補稅，甚至部分屋主如未注意補稅的通知，未在期限內補繳，還會有「補加罰」的條款，需特別注意。

針對有買房、租房的民眾，郎美囡則提醒，租屋族若獲得房東同意，房屋租金可憑租金支付證明、租賃契約，申報列舉扣除金額。至於購屋的民眾，若名下的不動產符合自有自用，意即沒有出租、營業等用途，且有申辦房貸，借款利息也可列舉扣除。但曾敬德強調，若是二胎增貸，則不適用。

除綜合所得稅外，房屋稅也於5月開徵，此次課稅期間是2019年7月1日至2020年6月30日。曾敬德說，通常是收到稅單後就去繳納，較不會發生搞錯申報方式的狀況；郎美囡額外提醒，自用住宅稅率較低，僅1.2%，民眾若持有的房屋符合自用住宅條件，包括房屋沒有出租或營業，房屋是供本人、配偶、直系親屬實際居住使用等，全國合計持有3戶以內，記得要提出申請。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「台灣房子漏水跟馬路鋪不平是常態了噎」網友一句話道出台人悲劇，一名屋主在臉書社團反映自己買房不到一年，不管下不下雨「牆面都是濕濕的」，連續兩次找建商處理，卻被以「廣告文宣上寫的防水保固5年是屋頂防水保固，不是室內保固」為由搪塞，屋主爆氣表示「走法律了」。

一名屋主在《靠北建商2.0》上反映自己買房不到一年，4月開始牆體就開始整面牆都濕濕的，雖不到滴水程度，但手摸上去會濕，找建商處理，建商卻表示：「廣告文宣上寫的防水保固5年是屋頂防水保固不是室內保固」、「只能打針處理」，且費用還要「各付一半」，讓這名屋主焦急上網詢問：「合理嗎？」

經過網友建議後，屋主找來做水電的朋友以紅外線熱像儀探測室內管路，表示「牆壁上有一支管路漏水顯示儀的溫度圖有很明顯落差」，再次找建商談，卻先被建商嗆沒有第三方公證、專業單位開的證明、證照、合格登記執照就等同於半途出師的兩光水電，是「專門騙錢」的。

屋主指出建商依然認定室內漏水不屬於防水保固範圍，僅表示：「願意幫你出一半的打針費用」讓屋主氣到要打牆抓漏，跟建商打賭「若是管路漏水你要保固維修，管路沒漏水費用我自己承擔」但建商不肯，反指屋主是「現狀交屋」，有任何問題都是「住戶自己承擔」，讓倒楣屋主無奈表示：「先寄存證信函，走法律了」。

文章發布後，留言網友表示：「該給驗屋公司賺的別省」、「應該是遮風避雨的家，搞到蓋完新屋漏水是天經地義的」、「先找到證據是防水問題沒做好導致滲水，然後確認合約是5年以及沒有任何但書，很多建商會跟你玩文字遊戲，如果是打針那就一定是施工瑕疵」。

根據內政部不動產資訊平台109年所公布的資料糾紛表顯示，因房屋漏水而產生糾紛的案件加總起來高達217件，是所有糾紛問題之冠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

日前中央銀行前、現任理事聯手出書，批前中央銀行總裁彭淮南任內的低利政策，造成台灣房價高漲。在國立清華大學舉辦的彭淮南名譽博士學位頒授典禮暨茶會上，彭淮南於演講時指出，「利率的影響是全面的，房地產市場只是整體經濟的一部分，為穩定房市而大幅提高利率會傷及無辜，且台灣住宅每100戶僅有26戶向銀行借款，利率影響有侷限。」



住展房屋網企研室指出，若100戶住宅中，僅有26戶向銀行承作房屋貸款，是否相比其他沒貸款的74戶，貸款者才是口袋相對淺的族群？而若未來中央銀行的第三波的信用管制措施中，祭出了「自然人第二間房貸限貸五成」措施，那備受衝擊的，是否正是口袋相對不深，卻亟需換屋的民眾？



住展房屋網企研室認為，換屋原因百百種，選在低利率時出手買房的原因就相對好解釋了，無非是手頭資金相對有限，才會需要貸款，才會重視利息金額。而若「自然人第二間房貸限貸五成」上路，使需貸款的換屋族因縮回去存自備款，導致市場需求降低，進一步使市場退溫，房價漲幅減緩。最終得利的群體，是否正是因手中資金充沛，而安穩留在市場上，房屋需求卻相對不急切的投資、置產族？



如此一來，祭出「自然人第二間房貸限貸五成」的信用管制措施還能算是「健全房地產市場」方案、落實居住正義的一環嗎？需留下一個大問號。









 

台北市議會法規委員會日前審議「建商囤房稅」、《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，自2019年提的草案，終於在討論過後送出委員會，依照修訂，未來起造人（建商）的房屋稅將調整為前18個月2%，之後才調回3.6%，不過仍待相關法案送大會二、三讀通過才會實施。根據北市府資料，自2017年7月實施現行的建商囤房稅（前3年稅率1.5%）以來，超過7成以上房屋都能在1年內售出，超過3年以上未售出的，分別為2017年的19%、2020年的15%，但若改為18個月優惠，1成新成屋可能會受影響。

台北居大不易，尤其是想要在台北市買房，對不少人來說都是龐大負擔，為了打擊囤房行為，北市目前的住家用房屋稅率，單一且自住為1.2%，2戶為每戶2.4%，3戶以上稅率為每戶3.6%。而對於建商起造房屋之後，目前市府給予3年優惠期，前3年每年每戶房屋稅為1.5%，不過日前有市議員認為優惠期過長，因而提案修改。（延伸閱讀：北市調高建商囤房稅成藍綠共識？她曝最大隱憂）

台北居大不易，尤其是想要在台北市買房，對不少人來說都是龐大負擔。示意圖。（新新聞資料照）

台北市議員邱威傑2019年提案修改《台北市房屋稅徵收自治條例》，希望將年限改為1.5年，至於稅率則為2.4%，台北市政府財政局也提出相對應的修正案版本，將優惠年限改為1年，稅率則是1.5%，之後變回3.6%，但財政局版本在大會被擱置1年，始終沒有闖關成功，邱威傑在去年3度被暫擱之後，憤而在直播中怒嗆市議員陳建銘，陳建銘隨後也提出自己的版本，直接取消優惠年限、直接課徵3.6%，隨後又有國民黨台北市議員徐巧芯版本，給予優惠期半年、稅率2%。

市府版本在去年11月終於通過一讀，進入法規委員會，上個月在法規委員會開會安排此案討論，在經過2次會議後，決議以優惠期1.5年、稅率2%送出法規委員會，接下來若排進大會審查，有機會就此通過二、三讀程序。

台北市議員邱威傑（見圖）2019年提案修改《台北市房屋稅徵收自治條例》，希望將年限改為1.5年，稅率則為2.4%。（資料照，顏麟宇攝）

不過，細看此次修改條例，優惠年限直接砍半，優惠稅率調整成2%，比原先的1.5%略高，對於建商（起造人）來說，將期限改為1年半，是否影響巨大？

而建商囤房稅的優惠，是自2017年7月起才有3年內未出售者，按現值1.5%課徵房屋稅。根據北市府提供的數據顯示，2017年獲得使照的住宅共計2683戶，其中1年內售出、移轉的就有1570戶，占58.52%，1年至1年半售出移轉則有155戶、占5.78%，至於1.5到3年間賣出移轉的占13.45%，其餘3年以上以及尚未售出的，則占22.25%。

而2018年北市獲得使照的住宅共計4170戶，其中1年半內賣出的就有3076戶，占73.76%，條例若修改後受影響較大的1.5年至3年內售出的，則有10.5%、438戶，其餘15.73%的戶數則是3年以上售出或目前仍未售出。

至於2019年獲得使照的4071戶，1年半內售出移轉3123戶，占76.71%，2020年1、2月份獲得使照、銷售滿1年的748戶中，有高達628戶，也就是83.96%也在1年內就售出，至於2020年3至12月獲得使照、銷售尚未滿1年的3163戶，銷售率也已達7成以上。綜觀而言，以近年數據來看，自2017年起，大部分房屋仍在獲得使照後1年內售出，占比基本上在7成以上，最差的2017年也有近6成，不過加上1年至1年半的數據，大約都在7成5上下，而1年半至3年內售出的房屋，約占出售新成屋的1成左右。