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媒體報導，萬華西門有一處都更基地，範圍中共有40戶，其中10戶共6位所有權人不願拆遷；作為都更實施者的建設公司，近日向北市府申請代為拆除。



根據2018年修正過後的《都市更新條例》，都市更新實施者必須「本於真誠磋商精神予以協調」，才能代為拆除；若協調不成，則必須請求地方政府代為實施，不得自行強拆。



而根據北市府相關辦法，實施者若請求市府代拆，則應該要「本於真誠磋商精神」和不願拆遷戶召開兩次以上協調會。北市府都更處表示，日前該基地都更實施者及不願拆遷戶已經召開第一次協調會，雙方初步達成權利變換相關共識，將持續協調。



無論是在《都更條例》，還是在北市府辦法中，都特別強調「真誠磋商」的重要性。但是看遍《都更條例》全文，卻都沒有任何關於「真誠磋商」的明確界定。究竟在都更實務上，「真誠磋商」是什麼？



住展房屋網解釋，在台灣經歷2009年加入「兩公約」以及2010年代數起具爭議的強拆之後，2018年立法院修正了《都更條例》，才有「真誠磋商」一詞正式出現在法條中。



在「兩公約」方面，其中的《經濟社會文化權利公約》第11條，便強調了保障居住權的重要性。而面對住屋使用權可能受到的威脅（如騷擾、強制驅逐等），《經社文公約》第4號一般性意見書，更進一步表明「締約國應立即採取措施，與受影響的個人和團體進行真誠的磋商」。



不過基本上，就算搬出了國際法法條，點到之處仍止於「要讓可能受到影響的人，有一個真正磋商的機會」，「真誠磋商」的概念依然不明確。



住展房屋網企研室分析，若未訂定確切「真誠磋商」機制，可能會使執法者、受影響者難以掌握多大程度的「真誠」，算是「真的真誠」；然而，真的訂定明確機制，卻又可能使「真誠磋商」最後流於形式，讓實施者在面對爭議時，搬出「這些我都有做」的託辭。



因此，真誠磋商的「概念」，則確實有必要進一步釐清、宣導，才能讓都更執行者、相關工作者有原則可循。









 

依據國發會統計，台灣於2018年已進入高齡社會，65歲以上占總人口14％，並將於2025年邁入超高齡社會，屆時65歲以上人口數將破500萬、並占總人口的20％。且近期的數據也顯示，有約90％的年長者習慣「在宅養老」。因應人口結構與需求的強化，強調「養生、樂活」的居住設計概念逐漸興盛，台灣許多不動產業者也紛紛投入適用年長者的「全齡」與「健康養生宅」的規劃與建設。

呂元祥建築師事務所(Ronald Lu & Partners，簡稱：RLP)表示，人口結構轉變是全球性的社會議題，大眾如何透過建築設計享有優質的退休生活，是全球建築設計產業必須面對的議題。未來RLP來台後，在進行危老、都更的同時，也將計畫投入健康養生宅的建設，盼與台產業有更進一步的交流。



RLP提健康養生宅設計三面向 完整滿足年長者居住需求



RLP副主席呂慶耀指出，「健康養生宅」的設計主要著重三面向分別為：「適老的空間規劃」、「便利的醫療照護」與「滿足心理狀態需求的友善設計」。



「健康養生宅」比起一般住宅，必須預先考量長者老年退化所延伸的硬體需求，以降低居家意外風險為目的，進行適老空間規劃與附屬設施的設計。呂慶耀以RLP在香港北角的「雋悅」為例，該建案考量到長者的身體狀況與需求，從室內到外進行非常細緻的設計，如針對有輪椅需求的長者，設計可依實際行動範圍調整高度與寬度的室內的傢俱設備與插座，並加強入口處的寬闊感；同時也在房間、走廊增設夜燈裝置，強化夜間行動時的安全性；室內的火警警報系統也同時具備影像與聲響的通知功能，讓有視覺或聽覺障礙的長者都能及時接受到警報通知等，希望藉由各種細緻設計，提升年長者的居住便利性與安全性。



從監測到送醫 串聯醫療資源應用 打造年長者照護網



除了空間的設計，健康養生宅是否能即時提供住戶便利的醫療、長照資源，在整體規劃的設計上，也是比一般住宅更須留意的地方。



例行性健檢、基本護理等服務，已成為現代健康住宅的標準配套，為了強化健康養生宅與醫療資源的連結性。RLP旗下的雋悅和樂融軒兩項建設案例，不只皆在住宅範圍內分別設置中醫診所和長者門診部，雋悅也從空間規劃、並結合科技的應用下手，設計有利於擔架與病床進出的電梯大小與無障礙路線設計、降低延緩送醫的風險；而智慧健康數據偵測系統的安裝，則可提供外部醫護單位詳細的數據進行精準的診斷等，皆為年長者打造更安全的居住環境。



除了在居住安全性的設計，住宅規劃是否可以降低年長者孤獨感、維持年長者心理健康的狀態，也是RLP認為健康養生宅很重要的一環。



RLP解釋，年長者心理健康狀態也是照護過程中需特別留意的。除了在建築設計上，建議大量採用「天然、暖色系」的建材，也要特別留意陽光與自然風通透性，藉此降低對年長者的刺激和孤獨感和提升居住的舒適度。



而為提升年長者與外界的互動機會，降低長期獨自在家誘發心理與生理疾病可能性，健康養生宅也規劃大量的社交型公共空間，如健身、影視聽等；並搭配社區課程或交流活動的規劃，藉此創造年長者間互動交流的機會，維繫程度的社交狀態，同步降低失能、失智與心理疾病發生的可能性。



住宅導入「長幼共融」概念 保持獨立空間 又兼顧互相照應





































 

近期，RLP也嘗試將「長幼共融」的設計概念導入在香港筲箕灣的重建發展項目「樂融軒」中：低樓層設計成適合年長者居住的居住空間、高樓層則規劃為普通住宅的設計，將優先提供給低樓層住戶家人購買，讓年輕一輩不只保有獨立生活空間，同時又能達到與年長者的互相照應。RLP解釋，順應當前時代趨勢，期待可以透過這樣的設計同步提升家庭間的連結性，透過推動「家庭共同生活」的養老模式，降低年長者的孤獨感受。

呂慶耀表示，因應人口結構與時代觀念的轉變，建築設計規劃勢必也要有所變化，未來RLP也將持續強化健康養生宅的設計概念、打造高品質的居住環境，讓更多人享有優質的退休生活。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

正業地政士聯合事務所長鄭文在指出，不動產的登記以自然人和法人為主，自然人的登記最常見，法人的登記，則可以分為財團法人及社團法人，例如有限公司、地政士公會……。至於非屬於法人的工廠、行號或是企業社，有統一編號，必須報稅，可以買動產、買車，但是卻不能登記不動產，這是動產及不動產登記上最大的差別。

鄭文在表示，有些公司早期購置了不動產，並且將不動產登記在公司名下，久而久之，公司呈現歇業狀況，股東也垂垂老矣，最後公司資產落入三不管地帶，直到開發商來敲門，才忽然想起這些被遺忘的公司資產，就連土地所有權狀、公司大小章都不見了，該怎麼處分呢？可以賣嗎？



鄭文在說：「可以的！」他表示，如果公司確定不再營業，可以往公司清算的程序，向法院聲請選任清算人，清算人上任後，向地政事務所補發所有權狀，至於公司的大、小印鑑章，可以用清算人的印鑑證明、印鑑章代替，免再申請公司登記事項卡。



類似實例也常發生在抵押權設定上，早期往來配合的公司廠商，因為貨物擔保的因素，會將不動產設定給上游廠商，擔保貨款的價金，因為彼此轉行不再往來，久而久之也忘了擔保這件事，當要出售不動產時，才發現當年併肩作戰的上游廠商，抵押權還在，也可以透過清算，選任清算人的程序來塗銷抵押權。



鄭文在提醒，為了避免日後的困擾，如果公司要停業或是解散之前，最好先盤點一下在公司名下的不動產及抵押權，可以一併處分或變更為自然人所有，以免日後無法協調，發生爭議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為保障居家財產安全，審視自身需求投保住宅火災保險是相當重要的事，金融監督管理委員會(下稱金管會)提醒民眾對於住宅發生火災、爆炸等事故所致財產損失或依法應對第三人負賠償責任，均可透過投保住宅火災保險移轉風險，另自2020年起，住宅火災保險已新增住宅颱風及洪水災害補償，以及增加住宅火災額外費用補償之保障範圍，以提供民眾更完善之住宅保險保障。

金管會也特別呼籲，民眾在投保及申請理賠時，注意以下事項，以確保自身權益：



一、保險金額與承保範圍：

由於保險金額將直接影響理賠金額之高低，且部分危險事故需事前特別約定方可納入承保範圍，因此消費者在投保前，應預為瞭解投保保險金額是否足夠，並審視契約條款所定承保範圍、不保之危險事故及動產等內容，以避免未來申請理賠時衍生不必要的金融消費爭議。



二、使用性質變更：

由於「住宅火災保險」所保障建築物之使用性質種類為「住宅」，若民眾之住宅有營業行為，投保前應向產物保險公司說明保險標的物之使用情形。倘投保後有使用性質之變更，亦應主動向保險公司說明，若非屬住宅火災保險之承保範圍，即應投保商業火災保險，以確保自身權益。



三、額外費用之賠償：

火災發生後，通常需進行清理程序，且往往需耗費一段時間進行修復工作而暫時無法居住，危險事故發生後所支出之「清除費用」、「金融信用卡及證件重置費用」、「臨時住宿費用」、「租屋仲介費用」、「搬遷費用」及「生活不便補助金」等也在理賠範圍內，保戶可提出相關理賠申請。



四、住宅颱風洪水災害補償之保險保障：

颱風洪水發生後，如建築物之淹水高度已達50公分，符合「水災災害救助種類及標準」之住戶淹水救助時，民眾即可檢附理賠申請書向保險公司申請理賠，無須另檢附損失清單，經保險公司查證屬實者，保險公司將依各區賠償限額予以賠付。



金管會貼心提醒您，由於各家保險公司所設計住宅火災保險保障內容不盡相同，在投保前，可預為瞭解契約條款之各項內容。如有任何不清楚之處，除可透過保險公司之免付費電話詢問外，亦可至財團法人保險事業發展中心建置之「保險商品資料庫資訊系統」查詢相關資訊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

大內科與南港為台北市科技產業最重要聚落，創造出年產值超過新台幣6兆元，以目前南港的發展態勢來看，南港、內科、信義計畫區產業鏈互補整合的「產業黃金三角」已經成形。紡織大廠宜進實業董事長詹正田看好南港發展，四年前購入南港串接內科的成功橋旁、鄰南港路三段遠東ABC科學園區的1639.57坪土地，聯手內科廠辦推手遠雄建設，希望打造一棟人性化的企業總部「遠雄宜進I-CITY」。

自2020年第四季動土以來，「遠雄宜進I-CITY」磁吸新創、科技、生技、台商回流設廠，與區內傳產升級後的智慧製造業買進，其中亦不乏因內科供給不足而外溢的需求者。這群老闆們深諳「本夢比」，會選定南港置產旗艦廠辦總部，就是看到南港「台版矽谷」的未來性。



業者指出，「遠雄宜進 I-CITY」是近年來台北市難得釋出的第三種工業區開發案，在南港眾多指標大型商用不動產開發案中，是少數符合區域產業發展需求的「廠辦」。遠雄建設此次與宜進雙強攜手合作，邀請國際知名建築師李祖原組成最強團隊統籌，規劃全新第七代人性化廠辦。



業者表示，2020年迄今，南港區的商用不動產成交金額已近400億元，也吸引大聯大控股、聯強國際等大型企業選擇進駐南港設立企業總部，形成「點火效應」，不單是房地產業和科技圈，連民眾都明確感受到「過去這十個月，南港熱到翻了。」等未來南港A級辦公大樓、高檔住宅、國際飯店等，紛紛隨指標大案雨後春筍般冒出時，新黃金門牌的價值就會開始顯現。



「遠雄宜進I-CITY」打造人性化綠廠辦，預留空調擴充與排水排氣規劃，滿足機房或實驗室設置；並調整結構跨距與載重力，預留大型客戶需求。挑高大廳引入綠意、頂層空中花園休憩步道、自然採光梯廳、健身房，每層另設置共享休憩空間，是南港目前少有、宜廠宜辦的產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市經國重劃區過去因為腹地小推案少、重大建設不多，房市聲量一直不如周邊的重劃區高，去年以來受惠房市低利環境雨露均霑，根據桃園不動產交易e指通統計交易價量，終於明顯動起來。

根據桃園不動產交易e指通統計交易價量，經國重劃區去年全年新大樓交易量為568件，較前期286件增加98.6%，成績亮眼，而房價也有小幅漲幅，去年全年均價為27.59萬，較前期25.72萬漲幅7.3%。

信義房屋經國店店長詹家杰分析，過去經國重劃區房市能見度不高的原因是占地僅29公頃，因此推案量與鄰近重劃區143公頃來看，案件量少了數倍，因此討論聲量也不大。

詹家杰進一步說明，去年下半年房市環境熱絡，各地房價屢創新高，經國重劃區也受惠低利環境、自住買盤出籠等因素，買氣明顯動起來，目前區域內預售與成屋各半，以自住族群居多，也因缺少重大建設等因素，因此區域內置產客也較少。

詹家杰認為原因是經國重劃區區域腹地不大，所以仰賴舊商圈的機能仍方便，重劃區外的經國路舊商圈有家樂福、敏盛醫院，南平路有黃昏市場，生活機能完善，又有經國轉運站3分鐘就上高速公路，就在交流道旁，也吸引雙北靠大眾運輸通勤、開車的客群。

詹家杰說明，經國重劃區目前的開價以30-38萬居多，也有消費者會轉至重劃區外的經國家樂福商圈，雖然周邊以20年中古大樓居多，但屋齡3年內大樓仍有5、6棟，單價28-30萬，每坪便宜2-8萬左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市長柯文哲日前在臉書粉絲團PO出影片，討論街道的名稱應該去中國化，甚至還酸立法院周邊的路名全被「大陸包圍」，此言論引發多方論戰。國民黨市議員李柏毅今（26）日在質詢民政局長藍世聰時，提到若將「南京東路」改為「文哲大道」，房價會升還是跌？藍世聰回應，「若市長名字不是柯文哲，改文哲大道還不錯」。 

李柏毅今日質詢時提舉例，北市某建築物其面寬應為「健康路」，但門牌卻是「敦化北路」，反映敦化北路的房價比健康路高，大多數民眾在乎的是路名的價值，而非路的名字。

李柏毅接著提到，日前柯文哲在臉書分享影片，討論道路名稱應該去中國化，李柏毅認為若要具有本土意識，是否要將北平東路改為北港東路？南京東路改為文哲大道？

對此藍世聰回應，市長過去曾說台北市的街道名稱混亂，常讓外國觀光客覓址不易，且認為道路名稱缺少台北和台灣的特色，若能改為更有台灣特色的道路名稱，其實沒什麼不好，只是民眾會擔心，更改路名所需的相關經費。

李柏毅提出，倘若「南京東路」改名為「文哲大道」，房地產價值是升還是跌？對此藍世聰則說，若現在台北市長不是柯文哲，南京東路改為文哲大道其實還不錯，北港東路也會比現階段的北平東路更好，但若要用外國的名字，也希望能用台灣感情看道路。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

 ▲新北市也因為交通建設逐步到位，帶動人口版圖移動，大型建商看好人口與軌道雙紅利，接連在熱區推案，使得土地交易熱度持續上揚。

根據統計，去年新北市土地交易總金額近1500億元，逾半的交易量集中在重劃區，據實價登錄資料，各重劃區土地交易，包括板橋江子翠段第二崁小段及新莊副都心段一小段土地交易每坪單價最高都站上200萬元，而三重區三重段及五谷王段土地交易最高單價也超過150萬元。

新北市也因為交通建設逐步到位，帶動人口版圖移動，大型建商看好人口與軌道雙紅利，接連在熱區推案，使得土地交易熱度持續上揚，統計顯示，新北市今年Q1土地交易筆數年增率19.38%，新興重劃區更是新北土地交易的最大宗。

鄉林不動產研究室指出，新北市擁有402萬人的人口紅利，加上區內30年以上老舊建物佔四成以上，首購及換屋的潛在需求龐大，在交通建設逐步完成後，六都房價輪漲今年將回到新北市。

新北市在三環三線架構下，升級捷運路網為三環六線，繼環狀線第一階段通車後，環狀線第二階段今年底將動工，未來通車後，將從新北產業園區為起點，行經五股、蘆洲、社子、士林至大直地區，串聯松山新店線、中和新蘆線、淡水信義線、文湖線、桃園機捷。

鄉林集團董事長賴正鎰說，新北市長侯友宜在三重區規劃了新北市政府第二行政中心，打造溪北地區成為新北第三大軸心，尤其是三重區的設籍人口高達38.4萬人，但實際居住人口應超過42萬人，緊追在板橋、新莊、中和之後，更挾著「一站到台北」的地理優勢，未來北環段將從新北產業園區站通往三重，推升房市利多發酵，自然廣受到通勤族、自住換屋族青睞。 

金融聯徵中心資料顯示，台南市善化、安南、新市、永康等4個鄰近南科的行政區，去年40歲以下房貸申貸者占比都在6成上下，較其他行政區高。分析原因，專家認為主要是南科擴廠帶來工作機會，促使青壯年購屋族選在工作地點附近買房；值得一提的是，由於年輕族群購屋最擔憂現金不足，因此多偏好屋齡15年內較新的物件，才不需花大錢裝潢整修。

金融聯徵中心統計去年各季房貸申貸資料，台南市主要行政區中，40歲以下的申貸者，以善化、安南、新市、永康4區占比較高，大約都占整體申貸者57%至63%之間。

信義房屋永康國小店店長簡劭存指出，4區域年輕購屋族較多的主要原因仍是南科，由於工作機會多，吸引園區客在周邊區域買房。進一步觀察，若原本就是台南人的園區客，較偏好在距離市區近、商圈發展成熟的永康購屋，若是來自外縣市，對於南科周邊新興發展的新市、善化、安南等區域，接受度較高。

除了地點選擇上較偏好往返南科工作便利的區域，簡劭存還觀察到，除非家中長輩幫忙較多，否則年輕購屋族現金存款通常比較有限，因此多會希望購買屋齡15年以下的房子，以免超過20年的老屋需花大筆現金裝潢整修。

信義房屋永康鹽行店店長李聿旌也表示，南科人購屋精打細算，由於周邊區域房租也頗高，全新2房要2萬至2.5萬，3房需2.5萬至2.8萬，再加上目前利率低，多數人都認為租不如買，且都會鎖定屋齡較新，無論自住或收租都適合的物件，「進可攻退可守」。以新市為例，2房含車位新華廈，總價600至800萬，或是3房含車位700至900萬，都是頗受歡迎的類型。

另外，簡劭存也表示，台南許多區域受南科帶動，過去一年房價漲勢凌厲，幾乎已到銀行鑑價、貸款成數「跟不上」的程度，因此現在不少年輕購屋族需要請家人當保證人，以確保能貸到符合需求的成數，否則就是自備款門檻要拉高一些。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

雖然高房價不是造成低生育率的主要原因，但不可否認，「高房價所得比」是民眾生育的阻力之一，故適度減輕民眾購屋壓力，是為政府必要且急需做的事。而除了青年安心成家購屋貸款，政府還可以採取哪些措施？



民進黨立委賴惠員日前建議，內政部等相關機關，可研議「首購族頭期款，政府幫你出」的措施，期待政府透過開辦低利率或5年零利率的貸款，降低年輕家庭經濟壓力。內政部次長花敬群回應，此舉難度高，且會讓房價更高。



面對少子化，台北市長柯文哲則是先從提高結婚率下手，提出結婚補助的構想，引起議員秦慧珠質疑，結婚補助恐重蹈鮭魚之亂，民政局長藍世聰亦認同此說法。



住展房屋網企研室表示，既然中央、地方都尚未找到提高生育率的具體方法，不如看看同樣房價所得比高居不下、生育率掉世界車尾，與台灣難兄難弟的南韓採取了什麼措施。



據報導，為催生來確保都市升格資格，南韓慶尚南道的昌原市向新婚夫婦提供最高1億韓元（約250萬元台幣）的低利率貸款。結婚後三年內生孩子就可免除貸款利息；10年內生2個孩子，可減免30%的貸款；生3個孩子的話，貸款直接不用還。



忠清北道堤川市則是以「幫忙還房貸」，來鼓勵年輕夫婦生育，房貸金額5000萬韓元（約125萬元台幣）以上的家庭，生一到三胎依序可領150萬韓元（約3.8萬元台幣）、1000萬韓元（約25萬元台幣）、4000萬韓元（約101萬元台幣）。如果生到第三胎，地方政府更將代還5150萬韓元（約130萬元台幣）的銀行債務。忠清南道青陽郡也大幅提高生育獎勵金，一家庭如果生了五個孩子，可獲得8000萬韓元（約201萬元台幣）的生育獎金。



雖然類似政策遭受抨擊，僅能提升短期內的出生率，但住展房屋網企研室認為，在台灣已人口負成長的現在，短期能見效的措施是必要的。且年輕人不婚不生的原因，與資產分配的世代不平等拖不了關係，這問題牽扯層面之大，又如何能在一朝一夕就解決？



因此住展房屋網企研室建議，在改革房市、勞動環境等大議題的同時，政府可參考韓國經驗，推出替新婚首購族分擔貸款壓力的措施。若擔心因此造成房價上漲，可依照民眾的收入水準以及區域房市行情，制定房貸貸款金額上限，從限制買方購買力來防止賣方漫天漲價。



又或是可依照重劃區餘屋量，制定首購族購買各重劃區房屋的配額獎勵，例淡海新市鎮全台餘屋量最多，所以一百組在此區買房的新婚無殼族可以享有貸款優惠、生子補助等，一方面鼓勵首購族在新市鎮落地生根，一方面也加快重劃區的機能發展，舒緩城市人口壓力。



至於資金來源，住展房屋網企研室提議，可以用房地合一稅新制多課徵的稅金來補。把投機客的炒房獲利，補助給財力不夠買房又養兒的年輕夫妻，是否正能稍稍平衡世代間失衡的資產分配？